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新政楼市观丨三宗地收金127亿元北京土拍升温在即

来源:证券之星 时间:2024-11-06 07:43   阅读量:12515   

11月5日,北京土地市场迎来重磅交易。当日共有3宗宅地出让,分别是通州区土桥中路西侧棚户区改造项目FZX-0202-6025地块、海淀区功德寺棚户区改造项目HD-GDS-001地块和HD-GDS-002地块,总建设用地面积98678平方米,规划建面209378平方米,总起拍价112.46亿元。

最终,海淀区的两宗地块均达上限价格,分别被绿城和越秀摇中,溢价率为15%。而通州区土桥地块则由金隅底价竞得。三宗宅地共收金127.535亿元。

海淀区两宗土地的交易,有望成为近期北京土拍升温的起点。

进入11月,随着住房交易升温,开发商信心回升,加之一批优质地块的推出,北京土地市场也将迎来“重头戏”。

功德寺项目竞争激烈

海淀功德寺的两宗地块为棚户区改造地块,两宗地位于西北旺镇,紧邻上地街道和中关村软件园,区位、配套条件较好,热度也相对较高。

001地块率先进入现场竞拍环节。该地块的建筑规模约7.28万平方米,起始价为45亿元。6位竞标者经过数轮举牌,很快就达到了51.75亿元的地价上限,并进入现场摇号环节。

最终,绿城幸运摇中,成交楼面地价约7.1万元/平方米。

002地块的建筑规模约8.92万平方米,起始价为55.5亿元。7位竞标者频繁举牌后,该地块同样很快到达了63.825亿元的上限。最终,越秀摇中这一地块,成交楼面地价约7.16万元/平方米。

根据拍卖文件,两个地块未来商品住房销售指导价为10.5万元/平方米,具体价格可有8%的浮动。分析人士认为,若未来市场向好,这两个项目有一定的利润空间。

中指研究院土地市场研究负责人张凯指出,虽然这两宗地块的区位和配套条件不错,但项目周边竞品众多,从今年新开盘项目的市场表现来说,市场仍不容乐观。

张凯表示,项目西侧西山观复今年6月开盘,三个月仅网签12套,成交价7.88万元/平方米;印象山、香山樾去年年末开盘,分别网签19套,156套,成交均价分别为11.87万/平方米和12.25万/平方米。永丰北保利嘉华天珺,永丰南颐海澐颂待入市,均会对该项目形成竞争。

当日成交的通州区土桥地块,则仅获一轮报价,最终由金隅底价竞得,成交总价11.96亿元,成交楼面价25243元/平方米。

5天前,金隅以27亿元摘得丰台区科技园一宗地块。此次再度拿地,凸显出其在北京市场的活跃度。

张凯表示,相较于招商蛇口于10月末摘得的梨园镇6001地块,该地块的拿地成本更低,也就意味着开发商有更大的利润空间,对于产品的打造也有更多的发挥空间。

不限价地块有望“引爆”市场

今年以来,北京土拍市场一度不温不火,低价成交成为常态。

根据中指研究院的统计,今年1-10月,北京共推出各类用地规划建筑面积712.59万平方米,成交规划建筑面积698.96万平方米,成交楼面均价为18592元/平方米,平均溢价率为2.44%。

其中,10月北京各类地块均为底价成交。

按照价格上限计算,11月5日成交的海淀区两块地的溢价率均为15%。虽然有地块本身质量较好的因素,但相比此前,市场的回温已显而易见。

进入11月,随着住房交易升温,开发商信心有所回升。加之一批优质地块推出,分析人士认为,北京土地市场也将迎来“重头戏”。

根据北京市规自委发布的今年第五轮拟供应商品住宅用地清单,本月共有7宗地入市供应,土地面积约32公顷,建筑规模约78万平方米。

这次7宗地块中,有5宗位于“城六区”。曾在今年第二批清单中的朝阳区永安里旧改项目,此次重新“上架”。

此外,还有一宗特殊地块引人关注。

11月4日,位于丰台区的万泉寺村棚户区改造0024地块正式入市。该地块位于西南二环和三环之间,用地面积约6.37万平方米,建筑控制规模约17.83万平方米。

这是一个纯住宅地块,容积率为2.8。因为规模比较大,地块的起始价也达到了110.54亿元。

最重要的是,这一地块并未设置地价上限,也没有设置“竞现房销售面积”等竞拍规则,也就是说,未来土拍时将以价高者得为原则。同时,该地块也没有设置未来商品住房的销售指导价。

这也是最近三年多来,北京首个不限价地块。

多家房企人士向21世纪经济报道记者表示,不限价地块越来越多,有可能是未来北京土地市场的趋势。随着土拍环节限制性措施的逐渐解除,开发商的兴趣将会增加。今年年末,土拍市场有望出现明显升温。

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